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凯里市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(征求意见稿)

发布时间: 2018-03-14   作者:   来源: 凯里市人民政府网 编辑: 吴小星

  第一章总则

  第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定本实施细则。

  第二条本市国有土地上房屋征收与补偿活动,适用本实施细则。

  第三条市人民政府负责本市国有土地上房屋征收与补偿工作。

  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

  第四条市人民政府确定的房屋征收部门,组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

  市人民政府的有关部门应当依照本实施细则的规定和部门职责分工,与房屋征收部门互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

  第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

  房屋征收实施单位不得以营利为目的,其实施房屋征收与补偿工作所需经费由财政予以保障。

  房屋征收部门委托的房屋征收实施单位为项目所涉及镇(街道)。房屋征收部门需对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督指导,并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位负责征收范围内的房屋征收政策宣传、入户搬迁动员、协议签订和兑现发放补偿款等工作。

  第六条房屋征收部门应加强对房屋征收实施单位房屋征收与补偿工作的监督管理,。

  对房屋征收补偿标准的执行、征收补偿信息公开等房屋征收与补偿实施工作进行的指导。

  凡在本市从事房屋征收与补偿工作的人员,应当通过房屋行政管理部门组织的有关法律知识、业务知识的培训考核,持证上岗。

  第二章 征收决定

  第七条符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的公共利益情形,确需征收房屋的,由建设实施单位向房屋征收部门提出启动对拟征收范围内房屋进行征收的申请,并提交项目符合公共利益的具体情形说明。

  发展和改革、国土资源、城乡规划等主管部门应当向房屋征收部门提供项目建设符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,发展和改革主管部门还应当提供项目建设符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

  房屋征收部门经审查认为房屋征收符合法律、法规规定的,报市人民政府研究审批,经审认为符合公共利益、确需征收房屋的,市人民政府在房屋征收范围内发布征收公告。

  房屋征收范围由项目建设单位根据项目规划用地范围和房屋实际状况,报发展改革、国土资源、规划管理等部门依法确定。

  第八条房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

  有关行政管理部门和机构受理前款所列事项时,应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。

  房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当将摸底调查情况在房屋征收范围内予以公告,并书面通知规划土地、工商、公安、不动产登记机构等有关部门暂停办理相关手续。公告和书面通知应当载明暂停期限,暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。

  房屋征收范围确定后,在暂停办理相关手续期间,因房屋继承、受遗赠等原因确需办理房屋权属(转移、变更、抵押)登记的,在不增加补偿费用的前提下,经房屋征收部门同意后可办理相关登记手续。

  第九条因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿;多数被征收人同意改建的,方可进行旧城区改建。

  第十条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,调查登记结果应在房屋征收范围内向被征收人、房屋承租人公布。在入户调查登记过程中,被征收人、房屋承租人应当予以配合,对于不配合调查登记的,将采取司法公正进行登记。

  对未经产权登记和所有权人不明确的房屋,由市国土资源、城乡规划、城管执法等有关部门依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,房屋征收部门应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

  第十一条房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市人民政府。

  征收补偿方案应当包括下列内容:

  (一)房屋征收与补偿的法律依据;

  (二)房屋征收事由和目的;

  (三)房屋征收范围和被征收房屋情况;

  (四)被征收房屋价值补偿标准;

  (五)用于产权调换房屋、周转用房的基本情况;(六)搬迁费和临时安置费标准;

  (七)停产停业损失补偿标准;

  (八)补助和奖励标准;

  (九)签约期限;

  (十)其他事项。

  第十二条市人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,房屋征收部门将方案在征收范围内公布向被征收人征求意见。征求意见期限不少于30日。

  因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人提出征收补偿方案不符合国务院房屋征收补偿条例和本条例规定的,房屋征收部门应当组织由被征收人或委托的代表人和公众代表参加的听证会,同时将征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见对方案修改的情况及时公布。听证工作由房屋征收实施单位具体负责。

  公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公民担任。

  房屋征收部门应当提前3日将听证会的时间、地点通知被征收人代表和公众代表,必要时予以公告。听证会应当公开举行。

  第十三条市人民政府在作出房屋征收决定前,房屋征收部门应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定,就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估,并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。房屋征收社会稳定风险评估报告由房屋征收部门报市维稳办进行评审。社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。

  第十四条房屋征收涉及被征收人数量较多的,房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。

  第十五条作出房屋征收决定前,项目建设单位应将征收补偿费用足额拨付到房屋征收部门。

  征收补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换房屋修建或购买的资金。用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位,专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当经有关部门验收,达到国家质量安全标准和交付使用许可要求,并产权清晰、无权利负担。

  第十六条市人民政府作出房屋征收决定后,房屋征收部门在征收范围内予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

  第三章 补  偿

  第十七条 对被征收人给予的补偿包括:

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  第十八条房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种方式,由被征收人自行选择其中一种方式,不可兼选。被征收房屋按房屋建筑面积1:1的比例进行征收补偿。

  第十九条被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

  被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。

  第二十条被征收人选择货币补偿的按选定的房地产价格评估机构对被征收房屋的进行评估的补偿。

  第二十一条被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供符合建筑工程质量安全标准的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

  因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

  被征收人选择产权调换方式,并购买房屋征收部门提供的高层建筑的安置房,补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款,按规定计入房屋产权登记面积。

  安置房源是由政府统一集中采购安置房源进行安置,具体安置房源由征收部门另行公布,被征收人自主选择购买。过渡方式为自行解决周转用房,房屋征收部门按规定支付临时过渡安置费。安置房的最终评估价格由评估被征收房屋的同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

  第二十二条对在征收决定规定的签约期限内按期签约、搬迁的被征收人,房屋征收部门按规定给予奖励。如被征收人在规定的签约期限内未与房屋征收部门签订房屋征收补偿安置协议,将不予奖励。具体如下:

  (一)个人住宅类房屋

  1.按期签约奖励。被征收人在规定的签约期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿安置协议的,按被征收房屋补偿价值的50%给予被征收人奖励。

  2.提前搬家奖励。被征收人在签订的协议约定的搬迁期限前完成搬迁,并腾空房屋交给房屋征收部门拆除的,按被征收房屋评估总价值的10%给予被征收人奖励。

  (二)个人非住宅房屋奖励标准

  被征收人在规定的签约期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿安置协议,并按协议约定的搬迁期限完成搬迁,并将腾空房屋交给房屋征收部门拆除的,按其被征收房屋评估价值的10%给予被征收人奖励。

  (三)单位公房奖励标准

  被征收人在规定的签约期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿安置协议,并按协议约定的搬迁期限完成搬迁,并将腾空房屋交给房屋征收部门拆除的,按其被征收房屋评估价值的10%给予被征收人奖励。

  第二十三条搬迁补助费的补偿

  (一)住宅房屋的搬迁补助费按所有权证计户每户每次计发,每户每次发放3500元。选择货币补偿的发放1次(搬出),选择产权调换的发放2次(含搬出、搬进各一次)。

  (二)非住宅房屋和单位公房的搬迁补助费由房屋征收部门依法选定的评估机构评估确定。

  第二十四条临时安置过渡费的补偿

  临时安置过渡费按被征收房屋的房产证或其他合法凭证登记的建筑面积计算。

  (一)住宅房屋临时安置过渡费按每户每月15元/平方米标准计算,每户每月不足1200元的按1200元计算。

  1.选择货币补偿的:一次性发放六个月临时安置过渡费。

  2.选择产权调换的:从搬迁交房之月起的发放到安置房交付后的三个月止。

  (二)非住宅房屋按每户每月30元/平方米标准发放。

  1.被征收人选择货币补偿的,发放一个月的临时安置过渡费。

  2.被征收人选择产权调换的,临时安置过渡费按实计发,发放期限从搬迁交房之月起到安置房交付后的当月止。

  3.如房屋征收部门已发放停产停业损失补偿费给予被征收人的,就不再发放临时安置过渡费。

  (三)单位公房的临时安置过渡费

  根据被征收的单位公房的用途来计算,具体标准按本条前述两款的标准执行。

  第二十五条停产停业损失的补偿

  (一)被征收房屋符合以下条件的,应当给予停产停业损失补偿:

  1.被征收房屋是合法建筑,房屋权属证书登记的用途为非住宅的;

  2.被征收人提供合法、有效的营业执照、税务登记证的;

  3.房屋征收公告发布前持续经营的;

  4.因征收房屋造成停产停业损失的。

  (二)征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失,按照以下分类和标准进行补偿:

  1.被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿;被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。

  2.被征收人能够提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的,按照上一年度本单位职工月均工资总额计算每月的职工失业补助。

  (三) 被征收人选择货币补偿的,按照第四条规定的标准一次性计发3个月的经营性损失补偿和职工失业补助。

  被征收人选择产权调换,房屋征收部门提供了非住宅临时安置房的,按照第四条规定的标准一次性计发3个月的经营性损失补偿和职工失业补助;被征收人自行过渡的,按照第四条规定的标准逐月计发经营性损失补偿和6个月的职工失业补助。

  (四)对非住宅房屋的停产停业损失费与临时安置过渡费被征收人只能选择其中一种方式补偿,不能重复计算补偿。

  (五)房屋征收决定公告发布前已停产停业的房屋,对被征收人不予计发停产停业损失补偿。

  第二十六条被征收房屋的房屋权属证书登记用途为住宅,但已改变为营业用房,并且符合下列条件的,应适当提高实际用于经营的房屋价值的补偿:

  (一)取得合法有效的营业执照、税务登记证并有纳税记录;

  (二)房屋权属证书所载的地点与营业执照、税务登记证注明的营业地点一致。可以适当提高补偿的情形和标准:

  (一)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的,按营业用房进行补偿,按照第四条规定的标准给予停产停业损失补偿。

  改变房屋用途,按规定应当缴纳国家税收和土地收益金的,房屋所有人应当依法纳税和补交土地收益金。

  (二)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后至2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的,在住宅用房房地产市场评估价值的基础上增加50%的补偿金额;

  (三)2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》实施后至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的,在住宅用房房地产市场评估价值的基础上增加20%的补偿金额;

  (四)2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后改变的,不增加补偿。

  第二十七条房改房、集资房、经济适用房等需要办理上市手续的房屋,参照《关于<凯里市住房分配货币化改革方案>(实施细则)的批复》(州房领字[2007]01号)文件执行。

  第四章其他

  第二十八条房屋征收部门与被征收人依照国务院房屋征收补偿条例和本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、过渡期限、停产停业损失、搬迁期限等事项,签订补偿协议。

  因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;未达到规定签约比例的,补偿协议不生效,房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的,市人民政府应当予以公告,并书面告知被征收人。

  第二十九条在国有土地上房屋征收过程中,对于按照有关规定享受最低生活保障待遇,且仅有一处住宅房屋的被征收人,凡是征收补偿款难以购买建筑面积60平方米的安置房屋的,房屋征收部门应当对其安置一套建筑面积不低于60平方米的房屋,安置房建筑面积在60平方米以内的部分,产权调换差价由房屋征收部门承担。被征收人无力购买超过部分的,可以对产权调换房屋部分确认产权,超出部分由房屋征收部门按照当地房屋基本租金标准出租给被征收人。被征收人承租一定时间后具备支付能力且愿意购买的,允许其一次性购买承租部分的住房面积。

  第三十条评估机构的选择

  (一)房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的推荐名单中协商选定,房屋征收部门公布后5日内在现场登记被征收人的选择意见,半数以上被征收人共同选择一家评估机构的,视为协商选择成功。

  如协商选定不成的,由房屋征收部门在公布的评估机构名单中根据被征收人选择评估机构得票数按从高到低的顺序选择3家评估机构,邀请被征收人代表、基层组织代表和具有社会公信力的代表参与,通过公开抽签的方式确定1家评估机构。房屋征收部门应在抽签前3日在征收范围内通告抽签时间和地点,抽签过程与结果由公证机关现场公证。

  被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

  第三十一条补偿安置费的支付

  被征收人按照签订的房屋征收补偿安置协议约定的时间搬家交房给房屋征收部门验收合格后,由其将身份证件提交给房屋征收部门,房屋征收部门在收到证件后10日内通知被征收人领取房屋征收补偿安置费。选择货币补偿方式的被征收人,在其完成符合奖励的条件后,房屋征收部门在5个工作日内通知被征收人领取奖励金。

  第三十二条产权调换安置房的办证登记和相关税费的缴纳

  (一)产权调换安置房屋的产权证由被征收人自行办理,涉及办证所需的材料由被征收人负责提供。

  (二)安置被征收人的产权调换房办证所需的房产登记费、房产测绘费由被征收人自行支付。

  (三)被征收人购买的安置房超面积购买部分产生的契税由被征收人自行到税务部门依法缴纳。

  (四)被征收人购买的安置房应缴的维修基金,由被征收人按相关规定自行交纳。

  (五)安置房小区的物业管理费以及管理涉及的有关费用由被征收人按规定自行交纳。

  第三十三条本实施细则自发布之日起生效,市人民政府公布的《凯里市国有土地上房屋征收与补偿实施意见(试行)》同时废止。

  未尽事宜,按国家有关法律和政策执行。

  第三十四条 本市集体土地上房屋征收与补偿参照本实施细则执行。

  如有意见,请于3月20日前将意见反馈至凯里市棚改办,联系电话:8652828。